전입신고와 확정일자는 언제 받는 것이 가장 안전한가요?

계약서를 작성한 당일 주민센터나 온라인 대법원 인터넷등기소에서 확정일자를 즉시 부여받고, 잔금일 당일 오전에 이사 후 즉시 전입신고를 마쳐야 다음날 0시부터 강력한 대항력과 우선변제권을 확보하게 됩니다.

임대인이 법인(부동산 임대법인)인 경우 개인보다 더 위험한가요?

법인 임대인은 파산 시 보증금 회수가 더 까다로울 수 있으므로, 반드시 법인 등기부등본과 국세·지방세 완납증명서, 그리고 법인 대표의 연대보증 및 전세보증보험 가입 확약서를 필수로 징구해야 합니다.

2026 전세사기 원천 차단 완벽 체크리스트: 등기부등본 을구 분석과 HUG 보증보험 가입법

등기부등본 갑구·을구에서 반드시 걸러내야 할 3대 위험 신호

전세 사기의 90%는 계약 전 등기부등본만 제대로 확인해도 사전에 차단할 수 있습니다. 갑구에서는 신탁등기, 가등기, 가압류 여부를 확인해야 하며, 을구에서는 채권최고액(근저당)과 전세보증금의 합계가 집값(KB시세 또는 공시가격 126%)의 70%를 넘는지 철저히 계산해야 합니다.

핵심 요약 포인트:

갑구 신탁등기: 소유권이 신탁회사에 넘어가 있는 상태로, 신탁원부 상 우선수익자(대출금융기관) 및 신탁회사의 정식 사전동의서 없이 맺은 계약은 무효 처리
을구 근저당권 채권최고액: [선순위 근저당 + 내 보증금]이 KB시세의 70% 초과 시 깡통전세 위험
국세·지방세 완납증명서: 임대인의 당해세(종부세·재산세)는 저당권보다 우선 변제되므로 계약 시 완납증명서 열람 필수

⚠️ 주의 사항: 계약 당일 임대인이 은행 근저당을 설정하는 편법을 막기 위해 "임대인은 잔금일 익일까지 일체의 권리 변동(근저당·가압류 등)을 발생시키지 않으며 위반 시 계약 무효 및 배액 배상한다" 특약을 필수로 넣어야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증 100% 가입을 위한 전세가율 90% (공시가 126%) 공식

현재 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증의 전세보증보험 가입 기준은 공시가격의 140%에 전세가율 90%를 곱한 "공시가격 126% 이내"로 제한됩니다. 예를 들어 빌라 공시가격이 2억원이면 전세금이 2억 5,200만원 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있습니다.

핵심 요약 포인트:

가입 한도 공식: [공시가격 × 140% × 90%] = 최대 보증금 한도
단독·다가구 주의점: 건물 전체 세입자의 선순위 보증금 총액이 주택 가격의 80% 이내여야 함
보증료 할인: 청년(만 34세 이하) 및 신혼부부는 HUG 전세보증금 반환보증료 최대 60% 감면 지원

2026 전세사기 원천 차단 완벽 체크리스트: 등기부등본 을구 분석과 HUG 보증보험 가입법

등기부등본 갑구·을구에서 반드시 걸러내야 할 3대 위험 신호

HUG 전세보증금반환보증 100% 가입을 위한 전세가율 90% (공시가 126%) 공식

독자들이 가장 많이 묻는 핵심 질문 (FAQ)

최영준 세무·부동산 전문위원

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